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落价的房子,涨价的地   

2013-09-07 02:08:43|  分类: 好文章强力推荐 |  标签: |举报 |字号 订阅

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落价的房子,涨价的地

作者: 冀志罡

落价的房子,涨价的地
房子盖在地上,房地不可分,使人产生了一个误解,以为房子卖贵了,就等于房子升了值。其实升值的只有地,房子永远是贬值的。

当消费者付款买下一套房子的时候,他拥有的其实不仅仅是建筑物,还包括一块地,地的大小是用房子的建筑面积除以项目容积率。由于现在的楼盘大多是多层建筑,这块地通常没有明确的界线,因为不同楼层的房子,实际上共同拥有同一块地。此外,项目的公共面积,也依比例分属于业主所有。

将房与地合并计价,是为了交易的方便。人们直接交易的,毕竟是成套的房子,土地已经事先附属于房子。

既然两者不可分离,分别计价也就变得没有意义。但要正确理解房价上涨的含义,就必须首先理解,房与地,在价值评估上是要分开处理的。美国有一种可以拆卸的房屋,屋主买了地自行组装,搬家时拆卸运走,这种特殊情况,房与地是可以分开计价的。

这可以解释,为什么质量完全一样的房子,不同城市或地段的价格可以相差数倍之多。其实差的是地价,而不是房价。

作为普通的工业产品,建筑物本身不可能升值,只可能贬值。就像你的电视机、手机和汽车一样,从买回家的第一天起,它就在折旧;加上技术和材料日新月异,建筑物贬值的速度其实相当快——可能比一般的消费品慢,但贬值本身是肯定的。

只要土地升值的速度比房屋贬值的速度快,在两者合并的总价上,就体现为涨价。房价上涨的实质,是地价上涨,而不是其他。这里的地价,是广义的地价,不是单指“招、拍、挂”形成的出让价格。从开发商拿到土地,到消费者买到房子,期间土地仍在升值,而这同样体现为房价的上涨。新房销售价格的不断上升,本质上就是地价升了。

房价的高低,与开发商的建安成本毫无关系。既使开发商最大限度地压缩了建安成本,只要地价在快速上涨,就无法遏止房价的上涨。所以,需要解释的不是房价为什么涨,而是地价为什么涨。

与其他东西一样,土地价格的形成,决定于土地的供求关系。在市场经济条件下,谁能在有限的土地空间里,提供最高的生产效率,谁就能获得土地。开发商以公开竞价的方式拿地,实质就是生产效率的竞争。而地价的上升本身,正是体现了社会生产力的提高,这起码不是坏事。

那么,房地产是垄断性行业吗?房和地也要分开来看。在房地产开发环节,并不存在垄断,因为不存在任何行政性进入壁垒。开发商并没有垄断任何东西。全国开发商有数万家之多,还不断有外行和外资涌入,垄断何在?

但土地是垄断的。政府是土地的唯一供给者,也是建筑规划的审批者。在这个市场上,真正的垄断者是土地的供给方——政府。房地产的开发量和供给量,完全取决于政府的土地开发政策,而不是取决于开发商。

政府垄断城市土地供给,不是完全没有道理,因为土地一级开发少不了政府的参与。有人拿农村房产的廉价来比照城市房产的昂贵,这是只知其一不知其二。农村的宅基地不需要修路架桥,不需要七通一平,也不需要各种配套。土地不需要一级开发,盖的房子自然廉价。

到了城市,盖房子就是另一个故事了。交通条件是必备的,地下管线是一条都不能少的,商业设施也要事先规划好,缺了一个,任你再好的房子也难卖。

从生产力的角度看,地价上升是好事。但由于政府垄断了土地供给,地价的问题就复杂了。地价是一项成本,如果地价被人为推高,对经济会有长远的损害。篇幅所限,另文详述吧。




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