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关于房价 你知道的都是错的   

2013-09-02 14:40:36|  分类: 好文章强力推荐 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于房价 你知道的都是错的

作者: 吕琦

据审计署的初步估计,中国各地的地方债在5万亿到18万亿左右,据国际货币基金组织的预计,中国政府今年的总体债务数额为30万亿左右。最近,多个地方政府为了偿还地方债务而酝酿提高地价。

这个行为引来了舆论反对,认为疯狂卖地,依赖土地财政来弥补缺口的行为是饮鸩止渴,且副作用极大。许多网友就担心地方政府出让的土地价格抬高,会进一步导致房价的上升,甚至会引起所有相关行业的跟涨。另一些人则指控政商合谋,不顾消费者死活,联手推高地价房价。

这些担忧是出于一些对基本常识和事实无知所导致的误解。另一方面,媒体界对所谓“土地财政”的妖魔化渲染也加剧了这种舆论气氛。“土地财政依赖症”“疯狂卖地”……这些耸人听闻、不明觉厉、看起来似乎很可怕的字眼总是见诸各种报端、媒体。地方债的成因或者政府财政机制的问题我们想不管,只看卖地这个行为是否利国利民。

过去人们由于认知错误,也反对国企改革、国有资源私有化,认为这是所谓“国有资产的流失”,是全民的损失。现在大家尝到了国企改革的甜头,很少有人反对国企改革、私有化了。

2000年宿迁医院同样因为债务问题(给员工发不起工资)而被迫医改,被迫变卖国有医院的资产。私有化为民营医院的结果,是大家所愿意接受,且得到认可的。但是同样性质的事情发生在土地上面,人们却莫名其妙地要表示很多担忧了。比如房价会被推高,比如土地财政依赖会加剧。

其实,这完全是出于错误观察的谬想。最简单的道理,假如地方政府可以通过任意推高地价来扩大财政收入的话,那么它们为什么之前不这么搞?为什么不在房价暴涨之前、在债务审计之前就推高地价呢?

其次,假如他们单方面的把土地转让价格推得很高的话,谁买得起土地之上的房价呢?你几时看过市场上,老板任意抬价,顾客却要闷着头老老实实接受的?

媒体舆论在说起“地方政府的土地财政”时,隐含地假设了地方政府和开发商通过某种秘密的阴谋,就可以任意地合谋推高地价、房价。这完全是违反常识的。地方政府在卖地时也是必须按照经济规律行事的。

真相是,房价的高企拉动了地价的上升,需求的暴涨拉动了成本的提高。而不是反过来。上涨价格只会往后转嫁(往成本),而不会往前(往产品)转嫁。土地出让价格的高企,并不是地方政府刻意追求的结果,它只是近年来通胀与调控政策的一个产物。

具体的链条是:通货膨胀夸大房价需求,楼市调控则主要打击房价的供给,结果楼市价格上涨,进而生产房子用的土地成本也随之上涨。政商合谋是无法抬高房价的。担心地价上升导致自己更加买不起房,完全是杞人忧天。恰恰相反,正是由于地方上迫于偿债的压力,大手卖地,扩大了土地的供给,反而有可能会降低你买房的代价。

地方政府卖地甚至对整个社会都是利好。对政府本身而言,好处当然不用说,分税制之后,地方上财权太小、事权太多,如果不在土地上开辟财源,政府早就破产了。

而“土地财政”也是自有先例的,据周其仁老师的文章介绍:

时任深圳市委书记的回忆,是霍英东“一语惊醒梦中人”:你们有土地,怎么会没有钱?钱可以从土地中来!这话可不是“无厘头”,因为香港经验就是土地财政。

于是,深圳派出调查组赴港研究,并于1986年底拟就“深圳土地管理制度改革方案”,要点就是出让国有土地的长期使用权,以此为城市建设筹措资本,并给中外投资者利用土地的长远预期。

从民众角度看,地方政府卖地其实是一种皆大欢喜的改革开放式行为。由于众所周知的原因,土地在中国成了国有资源,也就是说非经政府允许,私人不可随意使用、转让土地。因此,不管迫于何种压力(债务),地方政府的卖地行为实际上是一种私有化的进程,等于说把被禁锢的要素通过赎买重新流通于自由市场中。

以前只能由政府尸居余气的资源通过变卖使得它重新为市场释放出价值。这和变卖国企、出售国有资产没有任何区别。

那些阻碍卖地、控诉“土地财政”的人,和当年声泪俱下、泣血控诉所谓“国有资产流失”的郎咸平犯得是同样的错误。

2013/8/29



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