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被高估的房价收入比   

2013-08-26 13:46:19|  分类: 好文章强力推荐 |  标签: |举报 |字号 订阅

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被高估的房价收入比

2011-1-9

作者: 冀志罡

被高估的房价收入比
要用数据说话,数据首先要靠得住,计算也要合规则。拿房价收入比论证泡沫之存在、暴利之可恶、老百姓买房负担之沉重,都是可以的。我不反对拿房价收入比说事儿,但我反对拿不清不楚的房价收入比说事儿。

房价收入比,顾名思义是房屋价格与居民收入之比。此比越高,表明房价相对收入越高,反之亦然。国际上通用的房价收入比的计算方式,是以住宅套价的中值,除以家庭年收入的中值。几个术语需要解释一下。

套价是整套房子的总价,而不是以平均每平方米的销售价格,再乘以一个想当然的面积——例如70或100平米——得来。中值意指中间之值,也就是所有房子的总价排列中,居于中间的那个值。只要统计上的样本够多,套价中值大致等于平均套价。

家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入,通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。在发达国家,统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚,但在中国情况要复杂得多。

被高估的房价

需要强调的是,这里的平均房价是指所有房屋的均价,而不是指新房平均销售价格。两者有着重要的差别。在中国这样住宅市场开放不久的国家,新房由于品质明显得好于旧房,价格自然高出不少。

此外,旧房多以计划经济时代的公房为主,没有大量上市交易,普遍地缺少市场参考价。(这一情况最近已有改善)

以此观之,目前流行的房价收入比估算,在房价这个层面,都是错的。北师大的钟伟教授在他最近主持的《中国房地产金融安全评估报告》中这样估计房价收入比:现在东部地区商品房均价达到4000元每平方米左右,而2005年我国城市户均年收入约1.5万至1.7万,一套70平米的新房相当于家庭年收入的十几倍(报告中为13倍,显然计算有误)。

更煽情的估算方法则是,以新房平均售价乘以一个估计的面积(比如100平方米),再除以统计局公布的职工年平均工资,然后断言为了买套房子,一个城市居民需要不吃不喝多少年。

所有这些算法,都显而易见地高估了房价。既使在发达国家,由于新建房产在设计和技术上略高一筹,平均售价总会高于同等旧房。在中国这样的新兴市场,大量新建商品房与质量低劣的公房并存,两者差价更为明显,只统计前者而无视后者,会将真实的房价水平高估不少。

被低估的收入

中国也许是世界上灰色收入最多的国家。生意人或权力人物自不必说,既使是普通老百姓,获得统计之外的收入也易如反掌。举个例子。餐饮行业的大量打工妹,其工资似乎从不计入城市居民收入。但他们在城市工作,在城市挣钱,又在城市生活和消费,从经济的角度看,不是城市居民是什么?

不要小看了打工妹。不是只有山西煤矿主和温州投资客才会抬高房价,所有提高住房有效需求的因素都会抬高房价。在房价上涨的整个因果链条上,外来的打工者着实占据着不小的地盘。发达地区的外来打工者全国至少有数千万之众,不考虑购房倾向较强的白领一族,仅仅蓝领工的租房需求,也足以抬高租金并进而推高房价。

更不要说这些打工者的辛勤劳动,极大地提高了所在地的生产效率,同样会促使房价上涨。

被忽略的收入还有很多。在服务行业及以现金支付为主的小额交易中,没有纳入统计的很多。在经济活跃的地方,人们的名义工资也许不高,但八仙过海,各显神通,许多人都有着不为他人所知的赚钱门路。这些收入,不是干巴巴的统计报表所能涵盖的。

实际上,去年年底国家统计局对统计数据的大幅修正,已经提示了,不假思索地使用统计数据是轻率的。

结论很清楚。由于房价普遍地高估,收入普遍地低估,直接导致了中国房价收入比严重偏离正常值的广泛猜测。但事实并非如此简单。中国有着几乎全世界最高的住房私有化率,新建房产也总是保持着极高的销售率,这与老百姓买不起房的说法无论如何加不到一起。既然人们总是热衷于买房,我们就不能无视其需求,更不能无视其购房能力。

精确地错,不如大致地对。以北京为例,我认为以下的估算更接近事实:一套普通两居室新房平均60万左右;一个工作三几年的大学生,月入5千、年入6万左右,夫妻相加的年收入是12万;两者相除,比值大约5,已经是保守的估计,再保守一点,房价收入比也不会超过6。的确有更高的房价和更低的收入,但既然是中值的估算,我们就只能考虑中间水平。

抛开不可靠的数字,以观察到的现象看,目前的房价依然不足以遏止消费者的购房热情。他们的确需要银行按揭支持,不全是自己的钱,但无论财务杠杆还是利率条件,中国都远不如美国或香港这样的成熟市场。就个体的购房支付能力而言,并不存在什么风险。银行方面的数据可以佐证这一点,个人按揭贷款是不良率最低的贷款品种。

最后要说的,是房价收入比只是一个数字,高低不过是经验判断,没有任何科学意义上的逻辑支持。换言之,并不存在一个标准的房价收入比,能够放之四海而皆准地衡量房价的高低。世上没有这样的房价收入比。



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