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说不清楚的房地产暴利   

2013-08-25 18:04:50|  分类: 好文章强力推荐 |  标签: |举报 |字号 订阅

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说不清楚的房地产暴利

2011-1-9 11:25

作者: 冀志罡

说不清楚的房地产暴利
内行外行,都喜欢凑热闹说地产的事。比如地产暴利,似乎是板上钉钉不得翻案了,但当我问,“什么叫暴利”的时候,很多人就只能以“高于平均水平的利润”来支吾;

我再问,“三百六十行,行行利润不同,如果高于平均水平是暴利,那低于平均水平是不是该拿补贴”时,大家就更含糊其词了。其实所谓暴利,就是高利润的意思。不严谨,但你说我说,大家都知道说的是什么。

做生意,没有谁不是为了获利,而凡利皆有来由。生意有风险,利润是风险的报偿;有暴利的买卖,通常伴随着大风险;靠行政垄断也有暴利可图,但那不是生意,而是政治,例如移动网通的电话和北京的出租车牌照;买彩票中奖不是暴利,因为大家事先知道一个中奖的概率。有无缘无故的暴利吗?应该没有。   

能否就暴利下断语,是非常可疑的。什么是平均利润?平均利润是多少?为什么企业只能获得平均利润?如果高于平均利润要调控,那么如果低于平均利润,政府是否应当补贴?若是利润封顶,试问还有谁会投资、谁会创业?

要讲明白暴利,以上问题非回答不可。无可置疑,任何企业在作出投资决策、抑或个人冒险创业的时候,心里都有一个利润预期。这预期必须与风险匹配,否则会另做他图。选择是明摆着的。不创业就打工,不投资就存银行或买国债,横竖高风险的选择之外,总是有低风险的选择。

既然风险个个不同,世上根本就没有所谓平均利润,平均利润只在教科书里才有。在竞争条件下,高利润一定会吸引旁人加入,从而摊薄利润。

从财务的角度看暴利,情况更复杂。有关利润的财务指标有十数个之多,各有其道理,也各有其侧重点。每一项利润指标都反映着企业的不同特质。而消费者关注的产品销售利润,可能是最不重要的一项指标。售价高于进价的百分比,有时什么也说明不了。

其实售价与进价完全无关。 “卖你一个才赚几块钱”,是商家的口头禅,但我们都知道靠不住。进价往往是最重要的商业机密。而就算你真的知道进价,也并不能决定售价。过季的服装,跳楼价是惯例,消费者不会因为进价高而多付钱;火热流行的款式呢?进价再低,少一分也不卖!

销售利润在财务上不重要,主要是因为决定利润高低的,除了单位销售利润,还要再加上一个时间。时间具有决定性的影响。

假定一个房地产项目,单位利润50%,看起来是暴利,但如果实现利润的财务周期为3年,平均一年的回报是多少?不到15%。

举另一个例。卖家电每台只赚2个百分点,算微利吧,但如果资金一个月周转一次,你道一年的利润有多少?是26.8%!如果厂家允许延迟付款,利润还可以更高。

看似暴利的房地产,在某些情况下,利润可能不如薄利多销的家电零售。这是时间的杀伤力。如果再加上风险的考量,则差距还可能更大。

是不难理解的道理。一个塑料眼睛架,成本几块钱,但零售价往往上百,是几十倍的单位利润,但没听说哪个富豪是卖眼镜的;零售业单位利润一般只有几个百分点,但世界最富的家族——沃尔顿家族,和中国首富黄光裕,做的都是零售。到底哪个微利,哪个暴利?

既使房地产开发确有暴利,也必然其来有自。有人认为是政治,但土地“招拍挂”了,价高者得,政治在哪里?有人认为是无缘无故,但各路神仙竟没有蜂拥而入分享暴利,岂不是大傻瓜?也有人认为房地产开发周期长、风险大,暴利理所当然,比较接近事实,但利润到底出自哪里,仍未说清。

我的看法是,由于中国正处在土地资本化进程之中,加上经济快速增长的支持,地价强劲上升。土地溢价带来的红利,是所谓房地产暴利的真正来源。

从购入土地到卖出房产,期间3、5年是正常情况。以中国地价的上涨势头,3、5年内涨升一倍并不少见。这些土地红利——实质是资本利得,但财务上一般不计入该项——构成了开发商财富积累的主要源泉。开发商赚土地增值的钱,与股民赚股价上涨的钱本质上没有区别。

所不同的是,股民没有在股票上做任何增值服务,而开发商在土地上盖了房子,使人误以为盖房子是暴利生意。分开来看,盖房子只有微利,投资土地才是暴利。

此外,财务杠杆也放大了开发商的投资回报。预售融资是开发商的主要财务手段,加上银行贷款,开发商得以成倍放大投资回报。不过,经过两年来的宏观调控,开发商的融资好时光已一去不返。如果说两年前的开发商还为找地而焦虑的话,今天令他们头痛的主要是钱。由于融资成本抬高,已有一批中小开发商被扫地出门。

归根结底,房地产开发不是垄断生意。实力不济的开发商出局,有实力的外资外行大举进入。地价已经迅速抬升,开发商利润摊薄是不可避免的事。但在当下的舆论环境中,暴利已经不纯是一个事实判断,而已蜕变为价值判断,成了一个需要在道德上批臭,事实上制止的东西。如果这种舆论影响了政策,那将是南辕北辙、事与愿违的。




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