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群租问题应由社区自己处理   

2013-08-20 12:12:35|  分类: 好文章强力推荐 |  标签: |举报 |字号 订阅

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群租问题应由社区自己处理

作者:辉格

2012年5月14日

上周,北京市住建委公布了一份有关出租房管理的条令草案,征求公众意见,条令规定房屋出租须以“间”为最小租赁单位,每间最多居住两人,厨房卫生间阳台地下室不得单独出租用于居住,租客人均居住面积不得低于五平米;显然,这些规定都是针对近年来屡有争议的群租现象,新规定全面封堵了群租的所有可能方式。

确实存在大量对群租的抱怨,一个原本宁静的小区,在涌入大量群租者之后,难免变得越来越拥挤嘈杂,卫生和安全状况也大不如前,社区的品位也被拉低了,老住户们因此觉得自己的生活质量受到损害,甚至房产价值也被贬低了,这是情有可原的。

可是,群租得以实行,离不开房东的许可,假如房东不愿意,完全可以在契约中加以禁止,而许多房东愿意接受群租,甚至将房间分隔和装修的适合群租,显然是因为群租能带来更高的租金,而按照欧文·费雪的理论,资产价值就是未来租金流的折现,这样,群租不是会让房产增值吗?

假如群租确实提高了租金,那么老住户的抱怨或许只是反映了这样一个事实:要享受以往的宁静、宽敞、或社区品位,现在比过去需要支付更高的价格,或者只能搬到更偏僻的地方了,而这让人感觉不爽;如果这位老住户也是租客,那么这一抱怨便与权利无涉,一件他原本享用着的商品变得昂贵了,这种事情再平常不过了。

如果抱怨的老住户是自住的房主,那么群租带来的结果便是:他的房产虽然增值了,却不再是他自己想住的那种,那么,为何他不把房子卖掉或者和其他房东一样群租出去,然后换个地方住呢?这样不是既可获得资产增益,又可满足居住偏好吗?这就涉及到费雪理论所没有考虑的交易费用和资产特化(asset specificity)这两个因素了。

交易有成本,而在现行制度下,房产交易的成本更是比普通商品的高出很多,很可能超出上述租金上涨所带来的资产增值;其次也更重要的是,老住户们已经积累了大量围绕房产而形成的特化资产,特化的意思是:这些资产只对他是有价值的,因而一旦转让就丧失了,或者,即便存在同样认可这些价值的人,也无法以合理的成本从茫茫人海中找出来,并达成交易。

在一个特定社区居住多年的住户,可能在社区内经营着生意,或者在附近找了工作,孩子可能已在附近入学,家人已熟悉、习惯或喜欢上了附近的商店、餐馆或娱乐场所,也在社区内结实了许多友善而易于相处的邻居、牌友、球友、票友,而住宅内的装修和家具也都是按自己的需要和风格来配置的,所有这些都是无法转让、却又很有价值的特化资产。

所以,考虑到交易费用和资产特化,群租尽管能提高租金,却仍可能对一部分老住户造成切实的损害;问题是,损害未必是侵权,我每天都去的那家餐馆关门也会对我造成损害,这取决于住户是否能合理的预期此类损害不会发生,换句话说:保有所居住社区原有的安宁和宽敞是不是他的权利?他的邻居们是否有义务确保维持这一状态?

假如业主们在最初建立社区时,便已通过订立契约相互施加了约束,或者该社区长久以来已经形成了制止群租行为的固有习俗,那么群租便是对业主既有权利的侵犯;或者,业主契约中虽未明文规定不许群租,但已授予了业主委员会制止群租所必需的干预权,那么群租仍可得到制止;显然,这些条件是否成立,每个社区是不同的,其中大部分恐怕难以成立,所以,对群租行为的约束,应交由每个社区的业主自治机构按其习俗和契约来处理,而不应由政府强行统一规定。



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