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房价上涨的替罪羊   

2013-08-10 12:56:51|  分类: 好文章强力推荐 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价上涨的替罪羊

作者:邓新华

房价上涨的替罪羊
2006年5月29日,九部委房价调控政策出台,炒房者再次成为管理部门的打击对象。这种政策也反映了很多经济学家的主张——例如在房地产问题上经常语出惊人的易宪容先生,就曾经撰文,力主政府打击炒房。

不仅如此,在公众舆论中,炒房也是经常受到指责的一种行为。但指责归指责,解决经济问题不能脱离理性的经济学分析。

炒房者合法地买房,合法地卖房,从中赚取利润,也承担风险,他们的行为和其他人一样具有正当性。市场经济本来就是通过鼓励赚取利润来促进整体福利的,任何合法赚取利润的行为,即使说不上高尚,也谈不上不道德。炒房只不过是一种市场行为。对炒房者的歧视,反映了中国社会中市场意识的缺失。

考察炒房者的资金流向,可以看到,他们把资金交给开发商,由他们自己来等待买主,开发商则可以继续开发新的项目。这样的资金流向,表明炒房者增加的资金属于投资资金,即有助于增加市场供给的资金。

炒房者买房是为了卖出,这样才能赚取利润。炒房者手里的房子与开发商手里的房子没有本质的区别。炒房者投入的资金缩短了开发商的待售过程,加大了供应量。开发商新建的房子反过来对炒房者手里的房子构成价格压力。

所以,炒房者的加入,在某个时点增加了卖方的竞争,其实对房价的上升有抑制作用。房价之所以一直上涨,是市场供需大背景决定的。在一个供不应求的市场上,炒房是市场本身吸引资金、调节供给的一个手段。炒房者其实是小额的“开发商”组合,只是由于资金规模的关系,才采用炒房的形式。

一般购房者认为购买二手房的风险(诈骗风险、质量风险等)会大过购买新房,从手续上看,也不如直接从开发商手里购买方便;如果是转按揭,手续就更麻烦。所以市场上可以看到,同等条件的房产,炒房者比开发商卖价更低。

如果炒房者的房比开发商的房更贵或价格相等,购房者一定会从开发商那里直接购买。以北京的亚运村北苑地区为例,2006年,新房已经涨到每平米 7000元以上,但二手房仅能售每平米6000元左右。炒房者之所以比开发商卖得更低,是因为炒房者买得较早,此时即使比开发商卖得更低,也已经高于原来的价格,有利可图了。

这里可以明显看到,炒房者付出了等待的资金成本,也承担了资金风险,同时,还对开发商的房子构成价格压力。

只有当供给被严格限制在一个很小的量时,房产才会成为炒房者的“赌具”,炒作才会导致房价非理性地上涨。在这种情况下,市场会表现为房子在炒房者之间转来转去。但目前市场并未表现出这种情况,炒房者在下一手的时候,基本上就把房子交给居住购房者了。炒房者出售时基本上是“二手房”,市场上罕见炒作“三手房”“四手房”。这是因为,任何一个理性的炒房者,都会意识到开发商不断推出的新项目对自己的压力。

公众对炒房者集中抱怨的原因或许来自两个方面:公众经常看到了炒房者“买”的行为,认定他们炒高了需求,却忽略了他们“卖”的行为,看不到他们增加了卖方的竞争;对房价的焦虑,或者说是对财富差距拉大的焦虑,使公众把炒房者看成可恶的既得利益者,认为他们依仗雄厚的资金实力推高了房价、损害了大多数人的利益。炒房者的行为被蒙上了不道德的色彩,为对他们的歧视似乎获得了某种“政治正确”。

背后的深层心理,是人们对权钱勾结的不满、对财富来源的怀疑和对财富集中的焦虑。炒房者成了“富人损害大多数人的利益”的现实样板,也成为房价上涨的替罪羊。

在公众和一些经济学家中已经形成一股强烈的愿望,就是对炒房者实施“定点打击”。政府出台的一些政策,也体现了这样的愿望。但实际上,大部分的“定点打击”都不可能实现。如征收房产交易所得税,会同时伤及那些因搬迁而出售的业主,更不用说房贷加息带给普通购房者的压力了。

即使“定点打击”得以实现,其效果也是挤出一部分投资资金,减少了投资者之间的竞争,这除了对留下来的投资者有利,对需求方,即广大的购房者,并无好处。

2005年出台的“国八条”,就有几条是专门针对炒房者的,比如两年内转售的房子的增值部分征收20%的交易税。但是,我们看到,2006年,房价不降反升。当然,打击炒房者并不是房价上升的唯一原因,也许还不是最主要的原因。但是,这至少可以提示我们反思打击炒房者的政策,以及对一种市场调节行为,如何化堵为疏、让其更好地发挥效力?

实际上,由于政府严控土地审批,炒房对房价的抑制效用不能得到完全的发挥。尽管投资资金增加了,但受土地所限,市政配套又效率不高,房地产开发速度并未能得到显著加快。

如果改变土地紧缩政策,把巨大的土地出让收益更多地用于加快市政配套,炒房资金才能更好地发挥正面效力。这时长期投资者也自然会感受到压力,从而把长期持有化为市场供给。

不久前,在一次电视节目中,看到主持人问一位“中国十大最具竞争力城市”的市长:“如果温州炒房团来到你们城市,您是否欢迎?”那位市长回答:“人家合法买房,我们没有反对的道理。”

这样的回答令人深思:政府作为市场规则的维护者,应谨守“裁判”的角色,而不应该以某一社会群体作为假想敌。我想,这是对炒房者应有的态度。



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